Eigenbedarf: Wann ist die Kündigung rechtswirksam?

Der Eigenbedarf stellt einen der häufigsten Gründe für die Kündigung eines Mietverhältnisses dar. In Deutschland ist der Schutz der Mieter sehr ausgeprägt. Vermieter haben es häufig schwer, ein Mietverhältnis einseitig zu kündigen. Dies sieht jedoch anders aus, wenn es sich um eine Eigenbedarfskündigung handelt.

Nichtsdestotrotz müssen die Vermieter auch einige Dinge berücksichtigen, wenn sie Eigenbedarf anmelden. Spezialisierte Rechtsanwälte bieten dann fachkundige Unterstützung, um die Kündigung rechtssicher zu gestalten oder bei Unwirksamkeit dagegen vorzugehen. Aus diesem Grund sollten Sie als Vermieter und Mieter bei einer Kündigung auf Eigenbedarf gleichermaßen die Anwaltskanzlei Anke Knauf aus Leipzig kontaktieren und sich ausführlich beraten lassen.

Was ist der Eigenbedarf?

Beim Eigenbedarf handelt es sich um eine mietrechtliche Regelung. Eigenbedarf liegt demnach immer dann vor, wenn der Vermieter sein Eigentum fortan für sich selbst oder für Angehörige benötigt. Dies muss zu Wohnzwecken erfolgen. Die Eigenbedarfskündigung ist somit nicht nur für den Eigentümer möglich, sondern auch bei Bedarf für Eltern, Kinder, Geschwister oder Enkel.

Wichtig ist dabei, dass der Vermieter die Wohnung tatsächlich benötigt. Hierfür genügt es nicht, dass dieser den Wunsch hat, in der besagten Wohnung zu wohnen. Vielmehr müssen immer vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die eigenständige Nutzung vorliegen, um einen Eigenbedarf rechtssicher zu begründen. Da es hieran häufig scheitert, empfiehlt es sich für Vermieter, sich von einem Anwalt für Mietrecht beraten zu lassen. Die Anwaltskanzlei Anke Knauf in Leipzig steht Ihnen gerne zur Seite, um die rechtliche Vereinbarkeit zu überprüfen.

Welche Kündigungsfristen gibt es bei der Eigenbedarfskündigung?

Die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf gilt es zwingend zu berücksichtigen. Schließlich ist der Mieterschutz in Deutschland derart ausgeprägt, dass ein Vermieter die Mieter nicht von einem Tag auf den anderen vor die Tür setzen können. Die Kündigungsfrist entspricht in diesem Fall der Frist einer ordentlichen Kündigung. Diese beträgt nach den gesetzlichen Vorgaben im BGB normalerweise drei Monate, verlängert sich jedoch mit der fortschreitenden Dauer des Mietverhältnisses. Wer schon fünf Jahre oder länger in der Wohnung wohnt, hat bei Eigenbedarf eine Kündigungsfrist von sechs Monaten. Bei acht Jahren oder mehr beträgt diese sogar neun Monate. Darüber hinaus ist es möglich, dass im Mietvertrag andere Fristen festgelegt wurden. Achten Sie deshalb immer auch darauf, die jeweilige Kündigungsfrist zu prüfen und einzuhalten.

Wann können Eigentümer Eigenbedarf anmelden?

Zwar gilt die Eigenbedarfskündigung als eine von wenigen Möglichkeiten des Vermieters, ein Mietverhältnis einseitig zu beenden. Dennoch ist die Anmeldung von Eigenbedarf nicht einfach möglich. Vielmehr müssen bestimmte Voraussetzungen vorliegen, um Eigenbedarf anmelden zu können.

Diesen kann der Vermieter nur dann geltend machen, wenn er die Wohnung tatsächlich benötigt. Die zuständigen Gerichte definieren klare Anforderungen für den Bedarf des Wohnraums. Zugleich muss sich der Bedarf auf den Eigentümer selbst oder seine Angehörigen beziehen, zum Beispiel:

  • Kinder und Stiefkinder
  • Eltern
  • Geschwister
  • Enkel
  • Großeltern
  • Nichten und Neffen

Bei anderen Verwandten kann ebenfalls Eigenbedarf geltend gemacht werden. In diesem Fall hängt es davon ab, wie eng die persönliche Beziehung zum Wohnungseigentümer ist, ob der Eigenbedarf berechtigt ist.

Auch für Personen außerhalb der Verwandtschaft kann Eigenbedarf angemeldet werden, unter anderem:

  • Ehe- oder Lebenspartner
  • Schwiegereltern
  • Patenkinder
  • Pflegepersonal oder Haushaltshilfen

Ob der Anspruch dieser Personen berechtigt ist, muss dann im Einzelfall von einem Gericht entschieden.

Ein wichtiger Punkt, den Wohnungseigentümer berücksichtigen müssen: Die Kündigung auf Eigenbedarf darf zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht absehbar gewesen sein. Denn daraus hätte sich die Verpflichtung für den Vermieter ergeben, einen zeitlich befristeten Mietvertrag abzuschließen. Zugleich muss der Bedarf für einen längeren Zeitraum bestehen. Es genügt somit nicht, wenn der Eigentümer übergangsweise Wohnraum benötigt und deshalb Eigenbedarf anmelden möchte.

Welche Anforderungen gibt es bei einer Kündigung auf Eigenbedarf?

Zunächst müssen verschiedene Voraussetzungen gegeben sein, um Eigenbedarf anmelden zu können. Doch auch die konkrete Eigenbedarfskündigung muss den rechtlichen Anforderungen genügen. Infolgedessen ist es erforderlich, dass die Vermieter fristgerecht und schriftlich den Eigenbedarf anmelden. Im Kündigungsschreiben müssen die Gründe verständlich und ausführlich dargelegt werden. Dies inkludiert die Benennung der Person, für welche der Eigenbedarf geltend gemacht werden soll.

Damit die Kündigung rechtswirksam ist, muss außerdem eine persönliche und namentliche Unterschrift enthalten sein. Die Zustellung des Schreibens sollte nachvollziehbar sein. Mit einem Einschreiben können die Vermieter den Eingang immer nachweisen. Eine Zustellung per E-Mail oder Fax ist nicht zulässig.

Worum handelt es sich bei einer vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung?

Eigentümer wissen, dass es bei einem in Deutschland ausgeprägten Mieterschutz nur wenige Gründe gibt, um einen Mietvertrag zu kündigen. Da es bei Eigenbedarf anders aussieht, versuchen immer wieder Eigentümer, eine Eigenbedarfskündigung vorzutäuschen. Vermieter täuschen eine solche Kündigung beispielsweise vor, um bei einem neuen Mieter Erhöhungen der Miete durchzusetzen oder die Wohnung im Leerstand gewinnbringend zu verkaufen. Allerdings birgt die Vortäuschung einer Kündigung wegen Eigenbedarfs erhebliche Risiken. Wenn die Mieter dem Vermieter auf die Schliche kommen, drohen hohe Schadensersatzforderungen. Da sich der Vermieter konkret erklären muss, wenn er Eigenbedarf anmelden möchte, ist Nachprüfbarkeit gewährleistet.

Was ist das Besondere bei Eigenbedarf beim Eigentümerwechsel?

Immobilien sind in Deutschland bei Investoren und Privatpersonen gleichermaßen beliebt. Folglich kommt es immer wieder zu Käufen und Verkäufen, aus denen ein rechtlicher Eigentümerwechsel resultiert. Doch ändert sich bei Eigentümerwechsel etwas an dem Eigenbedarf? Aus der Perspektive der Mieter bleibt alles beim Alten. Der Käufer der Wohnung tritt in den Vertrag auf Seiten des Eigentümers ein. Durch den Eigentümerwechsel bleibt der Vertrag unverändert bestehen. Falls der Käufer der Wohnung jedoch das Objekt für sich selbst erwirbt, kann er Eigenbedarf anmelden. Dies ist nach dem Eigentümerwechsel möglich, sobald dieser im Grundbuch eingetragen wurde.

Kündigung auf Eigenbedarf: Jetzt Termin mit der Anwaltskanzlei Anke Knauf vereinbaren!

Wann der Vermieter Eigenbedarf anmelden darf, ist nicht immer einfach zu beurteilen. Infolgedessen empfiehlt sich die Kontaktaufnahme zu einer erfahrenen Anwaltskanzlei, um die Anmeldung von Eigenbedarf fundiert rechtlich zu beurteilen. Auch für Mieter kann es sinnvoll sein, sich juristische Unterstützung zu holen, um gegen eine unrechtmäßige Eigenbedarfskündigung vorzugehen. Die Anwaltskanzlei Anke Knauf aus Leipzig verfügt über langjährige Expertise im Mietrecht. Auch eine präventive Unterstützung bei der Eigenbedarfskündigung ist möglich, damit ein Rechtsstreit vermieden wird.

Ob Mieter oder Eigentümer – vereinbaren Sie gleich einen unverbindlichen Termin in unserer Kanzlei. Schon in Kürze können wir uns Ihren individuellen Fall anschauen und Sie umfassend dazu beraten.

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