Mängelgewährleistung beim Grundstückskauf

Sie haben ein Grundstück gekauft und stellen im Anschluss Mängel fest? In diesem Fall stellt sich die Frage der Mängelgewährleistung beim Grundstückskauf. Wir erklären Ihnen, was der Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag ist, wann dieser unwirksam ist und welche Rechte Sie haben.

Wenn Sie eine umfassende Beratung von einem Rechtsanwalt für Grundstücksrecht benötigen, nehmen Sie gleich Kontakt zu uns auf und vereinbaren Sie einen Termin in unserer Anwaltskanzlei in Leipzig. Wir helfen Ihnen, Ihre Rechte durchzusetzen!

Wann liegt ein Mangel beim Grundstückskauf vor?

Nach § 433 ff. BGB muss der Verkäufer eines Grundstücks dieses ohne Sach- oder Rechtsmängel an den Käufer übergeben. Aber wann genau liegt ein Mangel vor? Von Sachmängeln spricht man, wenn Abweichungen von der vereinbarten Beschaffenheit des Grundstücks vorliegen. Auch wenn aus dem Vertrag keine bestimmte Beschaffenheit hervorgeht, muss das Grundstück für die vereinbarte Verwendung geeignet sein, also zum Beispiel als Baugrundstück. Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn Dritte einen Anspruch auf Rechte am Grundstück geltend machen können.

Sachmängel

Es gibt eine Vielzahl von möglichen Sachmängeln, die nach dem Grundstückskauf entdeckt werden können. Klassische Beispiele sind unter anderem die folgenden:

Befall von Schimmel durch Feuchtigkeit in den Mauern
Verwendung von Asbest bei der Errichtung oder Sanierung des Hauses
Altlasten im Boden des Grundstücks (Asbestplatten, Ölreste, Fliegerbomben, Chemikalien)

Solche Mängel zu beseitigen, ist häufig mit einer großen finanziellen Beanspruchung verbunden. Kann dem Verkäufer nachgewiesen werden, dass er von diesen Mängeln wusste oder sie annehmen musste, kann er im Wege der Mängelgewährleistung beim Grundstückskauf auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden. Ebenso kann unter Umständen der Kauf rückgängig gemacht werden.

Rechtsmängel

Bei sogenannten Rechtsmängeln kann es sich um Dienstbarkeiten wie etwa Wegerechte handeln, aber auch um alle im Grundbuch stehenden Rechte und Pachtverhältnisse. Um den Rechtsmangel zu vermeiden, sollte die Übernahme von Dienstbarkeiten im Kaufvertrag geregelt werden.

Für den Fall, dass die Dienstbarkeiten entbehrlich sind und sich der Verkäufer weigert, diese zu übernehmen, sollte der Verkäufer sich von den Nutznießern der Dienstbarkeiten schriftlich eine Zusage geben lassen, dass sie die die Bewilligung zur Löschung abgeben werden. Falls der Verkäufer die Beseitigung der Dienstbarkeiten zusichert, diese aber scheitert, kann der Käufer den Verkäufer aufgrund eines Rechtsmangels haftbar machen.

Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag

Grundstücksverkäufer nehmen häufig einen derartigen Passus in den Kaufvertrag auf:

„Das Grundstück wird unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung verkauft.“

Mit diesem Passus wollen sie verhindern, dass sie nach dem Kauf haftbar gemacht werden können, wenn sich dann Mängel des Grundstücks herausstellen. Wird der Mangel erst nach dem Kauf festgestellt, kann der Käufer tatsächlich keine Gewährleistungsansprüche gegen den Verkäufer geltend machen.

Allerdings ist dieser Ausschluss der Mängelgewährleistung nicht immer wirksam. Unter gewissen Umständen können Sie dennoch Ihre Ansprüche geltend machen. Nehmen Sie gleich Kontakt zu uns auf, wenn Sie nach einem Grundstückskauf Mängel feststellen, auf die Sie nicht hingewiesen wurden. Wir helfen Ihnen, Ihre Interessen durchzusetzen.

Wann ist der Ausschluss der Mängelgewährleistung beim Grundstückskauf unwirksam?

Der Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag ist nicht wirksam, wenn der Mangel bereits bekannt war, der Verkäufer diesen aber arglistig verschwiegen hat. In diesem Fall hat der Käufer verschiedene Möglichkeiten: So kann er zum Beispiel Schadensersatz geltend machen oder vom Kauf zurücktreten. Damit Arglist vorliegt, muss der Verkäufer vom Mangel gewusst oder diesen zumindest für möglich gehalten haben, dies dem Käufer aber nicht mitgeteilt haben, da dieser den Vertrag sonst vermutlich nicht unterschrieben hätte.

Auch wenn der Verkäufer eine Garantie für die bestimmte Beschaffenheit des Grundstücks ausgesprochen hat, über die das Grundstück aber nicht verfügt, ist der Ausschluss der Gewährleistung unwirksam. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn der Verkäufer für die Dichtigkeit des Dachs die Garantie übernommen hat, dieses sich aber als undicht herausstellt. Wichtig ist allerdings immer, dass der Käufer nicht vor Vertragsunterzeichnung von dem Mangel wusste.

Was sollten Käufer vor dem Grundstückskauf tun?

Um zu vermeiden, dass Sie nach dem Grundstückskauf von verdeckten Mängeln überrascht werden, sollten Sie vor der Vertragsunterzeichnung so viele Kenntnisse wie möglich über das Grundstück einholen. Das umfasst unter anderem ein Gutachten über das Gebäude sowie ein Bodengutachten. Ein Bausachverständiger kann dabei Mängel am Gebäude wie etwa Feuchtigkeit und Schimmel oder Altlasten im Boden feststellen. Sollte der Gutachter einen Mangel übersehen, könnten Sie dann gegen diesen vorgehen.

Sie können außerdem das Altlastenkataster, das Baulastenverzeichnis und das Verdachtsflächenkataster ansehen. Diese werden bei der jeweiligen Gemeinde bzw. beim Landkreis geführt.

Auch ist es empfehlenswert für Kaufinteressenten, sich vom Verkäufer eine Vollmacht geben zu lassen, um Einsicht in Bauakten und weitere wichtige Unterlagen nehmen zu können. Darüber hinaus können Sie bei der Kommunalverwaltung nach eventuell ausstehenden Anlieger- und Erschließungskosten fragen.

Im Hinblick auf Erschließungskosten wird häufig die Regelung getroffen, dass diese nach der sogenannten Bescheidlösung zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden. Demnach ist der Zugang der Beitragsbescheide maßgeblich dafür, wer die Kosten übernimmt. Relevant ist dabei der Tag der Beurkundung, nicht der Tag der Zustellung. So sollen Zufälligkeiten vermieden werden.

Welche rechtlichen Möglichkeiten haben Sie bei Vorliegen von Mängeln?

Stellt sich nach dem Kauf eines Grundstücks heraus, dass bei diesem oder einem sich darauf befindlichen Bauwerk ein Sachmangel vorliegt, hat der Käufer nach § 437 BGB verschiedene Rechte:

§ 439 BGB: Der Käufer kann Nacherfüllung verlangen.
§§ 440, 323 326 Abs. 5 BGB: Der Käufer kann vom Vertrag zurücktreten und den bereits geleisteten Kaufpreis zurückfordern.
§ 441 BGB: Der Käufer kann eine Minderung des Kaufpreises verlangen.
§§ 440, 280, 281, 283 und 311a BGB: Der Käufer kann vom Verkäufer Schadensersatz verlangen.

Wir stehen Ihnen in der Anwaltskanzlei Anke Knauf in Leipzig zur Seite, um mit Ihnen die Optionen zu erörtern und die beste Vorgehensweise zu finden, mit der wir Ihre Interessen durchsetzen können. Wenden Sie sich gleich an unsere Kanzlei!