Mieterhöhung: rechtliche Unterstützung in Leipzig

Mieterhöhungen sind keine Seltenheit und weisen dennoch eine gänzlich unterschiedliche Interessenlage auf. Während die Vermieter mit einer Mieterhöhung ihre Einkünfte ohne Aufwand erhöhen können, bereitet diese Mietern unter Umständen finanzielle Schwierigkeiten. Doch nicht jede Erhöhung der Miete ist zulässig. Zum einen müssen Fristen eingehalten werden. Auch die Frage nach der Häufigkeit und dem Mietspiegel ist relevant. Ob ein Widerspruch des Mieters möglich ist, muss im Einzelfall geprüft werden.

Wir erklären Ihnen im Folgenden die wichtigsten Punkte rund um das Thema Mieterhöhung. Wenn Sie anwaltliche Unterstützung in diesem Bereich benötigen, nehmen Sie gleich Kontakt zu uns auf und vereinbaren Sie einen Beratungstermin!

Wann ist die Mieterhöhung zulässig?

In Deutschland setzt der Gesetzgeber auf einen ausgeprägten Mieterschutz, sodass Vermieter nicht unerwartet und unbeschränkt die Miete erhöhen können. Während eines bestehenden Mietverhältnisses kann die Miete daher lediglich in einem festgelegten Umfang erhöht werden. Wenn es keine Staffel- oder Indexmiete im Mietvertrag gibt, ist eine Anpassung nur an die ortsübliche Vergleichsmiete oder durch eine Modernisierung des Wohnraums möglich.

Formal müssen zudem einige Voraussetzungen vorliegen, damit die Erhöhung der Miete rechtlich wirksam ist. Zum einen muss der Vermieter die Erhöhung schriftlich ankündigen, da er die Zustimmung des Mieters benötigt. Andernfalls kann die Mieterhöhung nicht eintreten und eine gerichtliche Durchsetzung ist erforderlich. In einem solchen Fall sollten Sie sich von erfahrenen Rechtsanwälten für Mietrecht unterstützen lassen. Wir stehen Ihnen in der Anwaltskanzlei Anke Knauf mit unserer langjährigen Expertise zur Seite.

Was ist die sogenannte Kappungsgrenze?

In angespannten Wohnungsmärkten steigt die ortsübliche Vergleichsmiete, die für eine etwaige Erhöhung der Miete relevant ist, häufig schnell an. Vermieter stellen nach einigen Jahren ohne Erhöhung der Miete fest, dass ihr Mietzins weit unter dem Preis liegt, der zulässig ist. Dann kann die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete einen erheblichen Aufschlag bedeuten. Eine derartige Belastung möchte der Gesetzgeber für den Mieter jedoch im verträglichen Rahmen halten. Generell existiert daher eine Kappungsgrenze bei 20 %. Diese kann allerdings durch Rechtsverordnung auf 15 % begrenzt werden. Der Freistaat Sachsen hat von dieser Regelung für Leipzig Gebrauch gemacht. Das heißt: Vermieter in Leipzig dürfen die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 15 % erhöhen.

Was ist der Mietspiegel?

Der Mietspiegel wird von den zuständigen Städten und Gemeinden erhoben und ist eine der Möglichkeiten, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Dies gelingt durch Umfragen bei den Vermietern. Die Wohnungen werden in verschiedene Kategorien klassifiziert; Ausstattung und die Lage sind hierfür wichtige Merkmale. Qualifizierte Mietspiegel werden mindestens alle zwei Jahre erneuert. Damit können Mieter oder Vermieter nun die potenzielle Miete kalkulieren. Vereinbarte Mieten dürfen nicht mehr als 20 % von der Vergleichsmiete abweichen.

Wie steht es um die Häufigkeit der Mieterhöhung?

Die Miete kann nicht unbegrenzt oft erhöht werden. Vielmehr hat der Gesetzgeber strenge Voraussetzungen geschaffen. Eine Erhöhung der Miete ist somit erst 15 Monate nach Einzug des Mieters und anschließend ebenfalls nur in einem Abstand von mindestens 15 Monaten zulässig. Darüber hinaus muss der Vermieter die Kappungsgrenze einhalten, darf also in Leipzig innerhalb von drei Jahren die Miete nur um maximal 15 % erhöhen.

Ist eine Mieterhöhung bei Modernisierung möglich?

Bei baulichen Veränderungen respektive Verbesserungen, die bei einer Modernisierung der Wohnung häufig inkludiert sind, entstehen hohe Kosten. Diese möchte der Vermieter meist durch eine Erhöhung der Miete auf den Mieter übertragen. Um die Rechtswirksamkeit des Vorgehens zu beurteilen, ist eine Unterteilung von Instandhaltung und Modernisierung erforderlich. Bei einer Instandhaltung darf der Vermieter keine Erhöhung der Miete durchführen, da sich der Wohnwert nicht verändert. Anders sieht dies jedoch aus, wenn durch Modernisierungen der Wert der Wohnung gesteigert wird. Dies kann beispielsweise aus energetischen Sanierungen oder dem Einbau neuer Fenster resultieren. Eine Abgrenzung zwischen Modernisierung und Instandhaltung ist bei einer Mieterhöhung jedoch nicht immer einfach. Auch an dieser Stelle ist eine anwaltliche Beratung durch die Anwaltskanzlei Anke Knauf in Leipzig ratsam, um die rechtlichen Möglichkeiten zu eruieren.

Im Übrigen gibt es eine Informationspflicht. Der Vermieter muss den Mieter mindestens drei Monate vor dem Beginn der Modernisierung informieren. Gegebenenfalls kann dann sogar eine Mietminderung während der Bauzeit durchgesetzt werden, bevor es zur Mieterhöhung kommt.

Können Mieter bei einer Mieterhöhung kündigen?

Nicht immer scheint eine Mieterhöhung gerechtfertigt. Zugleich gibt es Situationen, in denen die Mieter die erhöhte Miete einfach nicht mehr tragen können. Dann ist es nicht zumutbar, dass die Mieter weiter in ihrer Wohnung verbleiben müssen. Deshalb gibt es in Deutschland ein Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhung. Für das Bestehen des Sonderkündigungsrechts müssen allerdings verschiedenen Voraussetzungen gegeben sein.

Bei einer Nutzung des Sonderkündigungsrechts trifft die Erhöhung der Miete nicht mehr in Kraft. Der Mieter kann die Kündigung bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der angekündigten Erhöhung erklären. Allerdings kann es in der Praxis sein, dass eine ordentliche Kündigung der schnellere Weg ist. Mit der Unterstützung durch die Anwaltskanzlei Anke Knauf in Leipzig finden Mieter den besten Weg, um das Mietverhältnis zu beenden. Selbstredend berücksichtigt unser erfahrenes Team auch die maßgebliche Frist.

Ist ein Widerspruch gegen die Erhöhung der Miete möglich?

Vermieter müssen die Mieterhöhung schriftlich ankündigen und brauchen im Anschluss die Zustimmung des Mieters. Verweigert dieser jedoch die Zustimmung, tritt die Erhöhung der Miete nicht automatisch in Kraft. Vielmehr folgt nun ein gerichtlicher Streit, da der Vermieter die Zustimmungsklage erheben muss. In einem solchen Fall stehen wir Ihnen gerne mit unserer Expertise zur Seite, um Sie vor Gericht zu vertreten.

Bei Mieterhöhung: Termin bei der Anwaltskanzlei Anke Knauf in Leipzig vereinbaren!

Die Mieterhöhung steht an oder wurde bereits angekündigt, doch Unzufriedenheit auf einer Seite macht eine Einigung kaum möglich? Die relevanten Fristen wurden nicht eingehalten? Oder es gibt Unstimmigkeiten, ob es sich bei baulichen Veränderungen um eine Modernisierung oder eine Instandhaltung handelt? Gegebenenfalls kann in diesen Fällen ein Widerspruch für den Mieter sinnvoll sein. Ob die Erhöhung der Miete zulässig ist oder nicht, muss der Einzelfall entscheiden.

Aus diesem Grund sollten Sie als Vermieter oder Mieter nicht zögern und ein Beratungsgespräch in unserer Kanzlei vereinbaren. Wir sind neben weiteren Gebieten auch auf das Mietrecht spezialisiert und verfügen über langjährige Erfahrung in diesem Rechtsgebiet. Kontaktieren Sie uns jetzt und vereinbaren Sie einen Beratungstermin in Leipzig!

Anwaltskanzlei Anke Knauf