Prüfung von Kaufverträgen

Wenn Sie eine Immobilie bzw. ein Grundstück kaufen oder verkaufen möchten, gibt es beim Kaufvertrag viele Punkte zu beachten. Wir unterstützen Sie bei der Prüfung von Kaufverträgen, um sicherzustellen, dass Ihre Interessen gewahrt werden. Vereinbaren Sie gleich einen Termin!

Was sind die Grundlagen des Immobilienkaufs

Beim Immobilienkauf ist darauf zu achten, dass nicht etwa ein Haus Bestandteil des Vertrags ist, sondern vielmehr das Grundstück, zu dem das Haus als wesentlicher Bestandteil gehört. Unterschieden wird im Zivilrecht zwischen der schuldrechtlichen Verpflichtung zur Übertragung des Grundstücks sowie der eigentlichen Übertragung desselben. Die schuldrechtliche Verpflichtung wird üblicherweise im Grundstückskaufvertrag zusammengefasst. Die tatsächliche Übertragung erfolgt durch die Einigung zwischen Käufer und Verkäufer sowie durch die Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuch.

Für den Grundstückskaufvertrag gelten unterschiedliche Vorschriften:

  • Vorschriften des Kaufrechts (z. B. Pflicht zur Kaufpreiszahlung, Haftung für Mängel)
  • Vorschriften des Grundstücksrechts (insbesondere Formvorschriften)

Was muss in Kaufverträgen stehen?

Ein Immobilienkaufvertrag muss gewissen Vorgaben entsprechen, um wirksam zu sein. Diese müssen bei der Prüfung von Kaufverträgen demzufolge berücksichtigt werden. Der Vertrag muss Angaben zu den Vertragsparteien sowie zum Kaufobjekt enthalten, unter anderem folgende:

  • Lage, Größe und Bewirtschaftungsart der Immobilie
  • Angaben zu den Vertragsparteien
  • Kaufpreis
  • Angaben zur Zahlungsabwicklung (Zahlungsweise und -termin)
  • Eintragungen aus dem Grundbuch wie etwa Wohnrecht, Grundschuld oder Vorkaufsrecht
  • Mitverkaufte bewegliche Sachen (Möbel etc.)
  • Mängel
  • Grunderwerbsteuer
  • Notar- und Gerichtskosten
  • Gewährleistungsregelungen
  • Datum des wirtschaftlichen Übergangs und der Übergabe

Was unterscheidet sich beim Kauf von Eigentumswohnungen?

Zusätzlich zu den oben aufgeführten Punkten müssen in einem Wohnungskaufvertrag weitere Informationen enthalten sein:

  • Größe und Lage der Wohnung sowie die Wohnungsnummer
  • Sondereigentum (Balkon, Dachboden, Keller, Garage etc.)
  • Sondernutzungsrechte (Parkplätze, Abstellplätze, Garten- oder Rasenflächen etc.)
  • Miteigentumsanteil
  • Gemeinschaftseigentum und dessen Nutzungsrechte
  • Gemeinschaftsordnung
  • Anzahlungen

Wir prüfen Ihre Kaufverträge – ob Grundstück oder Eigentumswohnung – um sicherzustellen, dass alle relevanten Informationen enthalten sind und keine Punkte zu Ihrem wirtschaftlichen Nachteil sind.

Was muss bei Grundstückskaufverträgen geregelt werden?

In Grundstückskaufverträgen müssen eine Reihe von Aspekten geregelt werden. Sind diese unklar, können sonst zu einem späteren Zeitpunkt Probleme auftreten. Wir übernehmen für Sie die Prüfung von Kaufverträgen, um sicherzustellen, dass Ihre Interessen darin gewahrt werden.

Vertragsparteien

Der Verkäufer einer Immobilie ist nicht immer auch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, etwa wenn er das Grundstück gerade erst geerbt hat. Darüber hinaus müssen Sie, wenn der Verkäufer verheiratet ist, den Güterstand beachten. Gegebenenfalls ist dann die Zustimmung des Ehegattens einzuholen.

Handelt es sich beim Verkäufer um eine Gesellschaft, Minderjährige oder unter Betreuung stehende Personen, muss vor dem Erwerb oder der Veräußerung einer Immobilie die Vertretungsmacht der Handelnden geprüft werden.

Kaufgegenstand

Im Kaufvertrag muss das Grundstück bzw. die Grundstücke möglichst exakt mit den jeweiligen Flurstücken beschrieben werden. Handelt es sich beim Kaufobjekt um eine noch zu vermessende Teilfläche, kann dies schwierig sein. In diesem Fall muss die Fläche mit einem Lageplan sowie einer genauen Beschreibung identifiziert werden.

Der Kaufgegenstand umfasst neben dem Grundstück zudem die wesentlichen Bestandteile sowie das sogenannte Zubehör. Das schließt vor allem Gebäude mit ein. Aber auch bestimmte Maschinen und Mobiliar können je nach Einzelfall dazugehören. Innerhalb gewisser steuerlicher Grenzen ist es möglich, einen Teil des Gesamtkaufpreises auf das mitverkaufte Zubehör zu verteilen. Das hat eine Reduzierung der Grunderwerbssteuer zur Folge.

Belastungen und öffentliche Lasten

Falls Grundschulden, ein Wohnrecht bzw. Nießbrauch oder andere Belastungen im Grundbuch eingetragen sind, muss im Kaufvertrag geregelt werden, was mit diesen Belastungen passiert. Möglich ist sowohl eine Übernahme als auch die Löschung.

Die dem Recht zugrundeliegende Vereinbarung muss bei der Prüfung immer einbezogen werden. Bei der Grundschuld bedeutet das beispielsweise, dass der Immobilienkreditvertrag berücksichtigt werden muss. In diesem Fall kann eine Übernahme durch den Erwerber – mit Zustimmung der Bank – sinnvoll sein, wenn der Kredit noch valutiert.

Fälligkeit, Übergabe und Besitzübergang

Üblicherweise erfolgt mit Zahlung des Kaufpreises der sogenannte Nutzen-Lasten-Wechsel, also eine Art wirtschaftlicher Übergang des Eigentums. Der Käufer ist ab diesem Zeitpunkt berechtigt, die Immobilie zu nutzen oder zu vermieten. Gleichzeitig muss er dann die Lasten wie etwa Versicherungskosten tragen.

Für die Festlegung der Fälligkeit gibt es verschiedene vertragliche Gestaltungsmöglichkeiten. So kann etwa eine Auflassungs-Vormerkung vereinbart werden. Auch kann festgelegt werden, dass der Kaufpreis erst dann fällig ist, wenn bestimmte Belastungen gelöscht wurden oder alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen. Um den Verkäufer abzusichern, kann vereinbart werden, dass zunächst der Kaufpreis gezahlt werden muss, bevor die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt.

Kaufpreis

Der Kaufpreis kann entweder als absoluter Betrag festgelegt werden oder – bei einer zu vermessenden Fläche zum Beispiel durch Angabe des Quadratmeterpreises – bestimmbar sein. Im Kaufvertrag können Teilzahlungen vereinbart werden, die etwa bei Bauträgerverträgen üblich sind.

In Einzelfällen kann die Abwicklung der Kaufpreiszahlung über ein Treuhandkonto (Notaranderkonto) vereinbart werden. Dies ist aber in der Regel nicht notwendig und verursacht erhebliche Zusatzkosten.

Haftung für Sach- und Rechtsmängel

Die Haftung für Sach- oder Rechtsmängel, die während oder nach der Kaufabwicklung auftreten, muss ebenfalls vorab geregelt werden. Dabei ist es möglich, die gesetzlichen Rechte des Käufers – Rücktritt, Minderung, Schadensersatz – im Vertrag zu modifizieren.

Potenzielle Sachmängel:

  • Immobilie ist kleiner als vereinbart
  • Fehlende Baugenehmigung
  • Feuchtigkeit im Gebäude
  • Mieteinnahmen bei einem vermieteten Objekt sind geringer als in Aussicht gestellt

Ein Rechtsmangel kann unter anderem vorliegen, wenn der Käufer durch Rechte Dritter am uneingeschränkten Gebrauch der Immobilie gehindert wird. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Vermieter nicht offenlegt, dass die Immobilie vermietet ist.

Legt der Verkäufer mögliche Mängel vorab offen, kann der Käufer sich nach Vertragsschluss nicht mehr auf diese berufen. Er ist diesbezüglich sozusagen „bösgläubig“. Anders sieht es aus, wenn der Verkäufer einen wesentlichen Mangel verheimlicht. In diesem Fall haftet er wegen arglistiger Täuschung auf Rückabwicklung des Kaufvertrags und Schadensersatz.

Sonstiges

Über die genannten Punkte hinaus können in Kaufverträgen weitere Aspekte festgelegt werden, zum Beispiel:

  • Wer trägt die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten?
  • Wer bezahlt die Maklerprovision?

Bei letzterem ist aber zu beachten, dass eine solche Maklerklausel die Notargebühren erhöhen und je nach Gestaltung („abstraktes Provisionsversprechen“) zum Nachteil des Schuldners werden kann.

Warum brauchen Sie einen Rechtsanwalt für die Prüfung von Kaufverträgen?

Immobilienkaufverträge müssen von einem Notar entworfen und beurkundet werden. Warum also benötigen Sie einen Rechtsanwalt für Grundstücksrecht, der sich um die Prüfung der Kaufverträge kümmert? Notare sind Amtspersonen und für den Staat tätig. In dieser Position müssen sie also neutral bleiben. Über Gefahren und Risiken darf bzw. muss er Sie zwar aufklären, Ihre wirtschaftlichen Interessen sind hierbei jedoch nicht relevant. Zu diesem Zweck sollten Sie sich an einen erfahrenen Rechtsanwalt wenden, der den Vertrag unter diesen Gesichtspunkten prüft.

Jetzt kontaktieren: Wir übernehmen die Prüfung von Kaufverträgen für Sie

Wenden Sie sich gleich an uns, um von unserer Expertise im Bereich der Prüfung von Kaufverträgen zu profitieren. Wir nehmen den Vertrag genau unter die Lupe und beraten Sie im Hinblick darauf, was die einzelnen Punkte für Sie bedeuten. Nehmen Sie jetzt Kontakt auf, um einen Termin in unserer Kanzlei in Leipzig zu vereinbaren!

Anwaltskanzlei Anke Knauf