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Mieterhöhung

By Allgemein

Mieterhöhung: rechtliche Unterstützung in Leipzig

Mieterhöhungen sind keine Seltenheit und weisen dennoch eine gänzlich unterschiedliche Interessenlage auf. Während die Vermieter mit einer Mieterhöhung ihre Einkünfte ohne Aufwand erhöhen können, bereitet diese Mietern unter Umständen finanzielle Schwierigkeiten. Doch nicht jede Erhöhung der Miete ist zulässig. Zum einen müssen Fristen eingehalten werden. Auch die Frage nach der Häufigkeit und dem Mietspiegel ist relevant. Ob ein Widerspruch des Mieters möglich ist, muss im Einzelfall geprüft werden.

Wir erklären Ihnen im Folgenden die wichtigsten Punkte rund um das Thema Mieterhöhung. Wenn Sie anwaltliche Unterstützung in diesem Bereich benötigen, nehmen Sie gleich Kontakt zu uns auf und vereinbaren Sie einen Beratungstermin!

Wann ist die Mieterhöhung zulässig?

In Deutschland setzt der Gesetzgeber auf einen ausgeprägten Mieterschutz, sodass Vermieter nicht unerwartet und unbeschränkt die Miete erhöhen können. Während eines bestehenden Mietverhältnisses kann die Miete daher lediglich in einem festgelegten Umfang erhöht werden. Wenn es keine Staffel- oder Indexmiete im Mietvertrag gibt, ist eine Anpassung nur an die ortsübliche Vergleichsmiete oder durch eine Modernisierung des Wohnraums möglich.

Formal müssen zudem einige Voraussetzungen vorliegen, damit die Erhöhung der Miete rechtlich wirksam ist. Zum einen muss der Vermieter die Erhöhung schriftlich ankündigen, da er die Zustimmung des Mieters benötigt. Andernfalls kann die Mieterhöhung nicht eintreten und eine gerichtliche Durchsetzung ist erforderlich. In einem solchen Fall sollten Sie sich von erfahrenen Rechtsanwälten für Mietrecht unterstützen lassen. Wir stehen Ihnen in der Anwaltskanzlei Anke Knauf mit unserer langjährigen Expertise zur Seite.

Was ist die sogenannte Kappungsgrenze?

In angespannten Wohnungsmärkten steigt die ortsübliche Vergleichsmiete, die für eine etwaige Erhöhung der Miete relevant ist, häufig schnell an. Vermieter stellen nach einigen Jahren ohne Erhöhung der Miete fest, dass ihr Mietzins weit unter dem Preis liegt, der zulässig ist. Dann kann die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete einen erheblichen Aufschlag bedeuten. Eine derartige Belastung möchte der Gesetzgeber für den Mieter jedoch im verträglichen Rahmen halten. Generell existiert daher eine Kappungsgrenze bei 20 %. Diese kann allerdings durch Rechtsverordnung auf 15 % begrenzt werden. Der Freistaat Sachsen hat von dieser Regelung für Leipzig Gebrauch gemacht. Das heißt: Vermieter in Leipzig dürfen die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 15 % erhöhen.

Was ist der Mietspiegel?

Der Mietspiegel wird von den zuständigen Städten und Gemeinden erhoben und ist eine der Möglichkeiten, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Dies gelingt durch Umfragen bei den Vermietern. Die Wohnungen werden in verschiedene Kategorien klassifiziert; Ausstattung und die Lage sind hierfür wichtige Merkmale. Qualifizierte Mietspiegel werden mindestens alle zwei Jahre erneuert. Damit können Mieter oder Vermieter nun die potenzielle Miete kalkulieren. Vereinbarte Mieten dürfen nicht mehr als 20 % von der Vergleichsmiete abweichen.

Wie steht es um die Häufigkeit der Mieterhöhung?

Die Miete kann nicht unbegrenzt oft erhöht werden. Vielmehr hat der Gesetzgeber strenge Voraussetzungen geschaffen. Eine Erhöhung der Miete ist somit erst 15 Monate nach Einzug des Mieters und anschließend ebenfalls nur in einem Abstand von mindestens 15 Monaten zulässig. Darüber hinaus muss der Vermieter die Kappungsgrenze einhalten, darf also in Leipzig innerhalb von drei Jahren die Miete nur um maximal 15 % erhöhen.

Ist eine Mieterhöhung bei Modernisierung möglich?

Bei baulichen Veränderungen respektive Verbesserungen, die bei einer Modernisierung der Wohnung häufig inkludiert sind, entstehen hohe Kosten. Diese möchte der Vermieter meist durch eine Erhöhung der Miete auf den Mieter übertragen. Um die Rechtswirksamkeit des Vorgehens zu beurteilen, ist eine Unterteilung von Instandhaltung und Modernisierung erforderlich. Bei einer Instandhaltung darf der Vermieter keine Erhöhung der Miete durchführen, da sich der Wohnwert nicht verändert. Anders sieht dies jedoch aus, wenn durch Modernisierungen der Wert der Wohnung gesteigert wird. Dies kann beispielsweise aus energetischen Sanierungen oder dem Einbau neuer Fenster resultieren. Eine Abgrenzung zwischen Modernisierung und Instandhaltung ist bei einer Mieterhöhung jedoch nicht immer einfach. Auch an dieser Stelle ist eine anwaltliche Beratung durch die Anwaltskanzlei Anke Knauf in Leipzig ratsam, um die rechtlichen Möglichkeiten zu eruieren.

Im Übrigen gibt es eine Informationspflicht. Der Vermieter muss den Mieter mindestens drei Monate vor dem Beginn der Modernisierung informieren. Gegebenenfalls kann dann sogar eine Mietminderung während der Bauzeit durchgesetzt werden, bevor es zur Mieterhöhung kommt.

Können Mieter bei einer Mieterhöhung kündigen?

Nicht immer scheint eine Mieterhöhung gerechtfertigt. Zugleich gibt es Situationen, in denen die Mieter die erhöhte Miete einfach nicht mehr tragen können. Dann ist es nicht zumutbar, dass die Mieter weiter in ihrer Wohnung verbleiben müssen. Deshalb gibt es in Deutschland ein Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhung. Für das Bestehen des Sonderkündigungsrechts müssen allerdings verschiedenen Voraussetzungen gegeben sein.

Bei einer Nutzung des Sonderkündigungsrechts trifft die Erhöhung der Miete nicht mehr in Kraft. Der Mieter kann die Kündigung bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der angekündigten Erhöhung erklären. Allerdings kann es in der Praxis sein, dass eine ordentliche Kündigung der schnellere Weg ist. Mit der Unterstützung durch die Anwaltskanzlei Anke Knauf in Leipzig finden Mieter den besten Weg, um das Mietverhältnis zu beenden. Selbstredend berücksichtigt unser erfahrenes Team auch die maßgebliche Frist.

Ist ein Widerspruch gegen die Erhöhung der Miete möglich?

Vermieter müssen die Mieterhöhung schriftlich ankündigen und brauchen im Anschluss die Zustimmung des Mieters. Verweigert dieser jedoch die Zustimmung, tritt die Erhöhung der Miete nicht automatisch in Kraft. Vielmehr folgt nun ein gerichtlicher Streit, da der Vermieter die Zustimmungsklage erheben muss. In einem solchen Fall stehen wir Ihnen gerne mit unserer Expertise zur Seite, um Sie vor Gericht zu vertreten.

Bei Mieterhöhung: Termin bei der Anwaltskanzlei Anke Knauf in Leipzig vereinbaren!

Die Mieterhöhung steht an oder wurde bereits angekündigt, doch Unzufriedenheit auf einer Seite macht eine Einigung kaum möglich? Die relevanten Fristen wurden nicht eingehalten? Oder es gibt Unstimmigkeiten, ob es sich bei baulichen Veränderungen um eine Modernisierung oder eine Instandhaltung handelt? Gegebenenfalls kann in diesen Fällen ein Widerspruch für den Mieter sinnvoll sein. Ob die Erhöhung der Miete zulässig ist oder nicht, muss der Einzelfall entscheiden.

Aus diesem Grund sollten Sie als Vermieter oder Mieter nicht zögern und ein Beratungsgespräch in unserer Kanzlei vereinbaren. Wir sind neben weiteren Gebieten auch auf das Mietrecht spezialisiert und verfügen über langjährige Erfahrung in diesem Rechtsgebiet. Kontaktieren Sie uns jetzt und vereinbaren Sie einen Beratungstermin in Leipzig!

Anwaltskanzlei Anke Knauf

WEG-Recht

By Allgemein

WEG-Recht: Fachliche Unterstützung in Leipzig

Im WEG-Recht treffen die Interessen verschiedener Beteiligter aufeinander. Dies führt nahezu zwangsläufig zu Meinungsverschiedenheiten, die sich immer wieder in rechtlichen Auseinandersetzungen äußern. So kommt es häufig zur Anfechtung von Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung. Auch wenn Mängel am Gemeinschaftseigentum auftreten, die beispielsweise zu Wasserschäden führen können, verursacht dies oft Probleme.

Eine kompetente Beratung ist das A und O, um rechtliche Nachteile bereits im Voraus zu vermeiden oder die eigenen Ansprüche letztendlich durchzusetzen. Die Anwaltskanzlei Anke Knauf steht Ihnen in Leipzig bei allen Fragen und Problemen zum Thema Wohnungseigentumsgesetz zur Seite.

Was ist das WEG-Recht?

Im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sind das Eigentum an Wohnungen, Räumen und Flächen sowie das Gemeinschaftseigentum geregelt. Das WEG-Recht (auch Wohnungseigentumsrecht) konkretisiert die Beziehungen zwischen den einzelnen Beteiligten. Das Eigentum einzelner Wohnungen oder Hausteile eines Gebäudes wird durch das Wohnungseigentumsrecht ermöglicht. Wenn mehrere Eigentümer Grundstücke oder Häuser besitzen, kommt das WEG-Recht zur Anwendung.

Was steht im Wohnungseigentümergesetz (WEG)?

Das Wohnungseigentümergesetz oder auch Wohnungseigentumsgesetz ist die maßgebliche Rechtsgrundlage für die Teilung von Wohneigentum und die daraus resultierenden Folgen für die Beteiligten. Die Regelungen im WEG sind Grundlage gemeinsamer Entscheidungen der Eigentümer. Gerade hier entstehen aber häufig Meinungsverschiedenheiten. Die Anwaltskanzlei Anke Knauf aus Leipzig hilft allen Betroffenen bei der sorgfältigen Analyse der Rechtslage, um das geltende Recht auf den konkreten Fall anzuwenden.

Welche Arten von Eigentum gibt es?

Für ein fundiertes Verständnis des WEG-Rechts ist es wichtig, die juristisch korrekte Unterteilung von Eigentum zu kennen. Man unterscheidet zwischen dem Sondereigentum und dem Gemeinschaftseigentum.

Beim Sondereigentum handelt es sich in der Praxis meistens um Eigentumswohnungen. Die Eigentümer haben das alleinige Eigentum und somit die Verfügungsgewalt über ihren Wohnraum. Neben den Wohnungen gibt es auch Sondereigentum an Geschäfts-, Lagerräumen, Garagen, Kellerräumen oder Parkplätzen.

Demgegenüber bezeichnet das Gemeinschaftseigentum diejenigen Teile eines Hauses, die von den verschiedenen Eigentümern gemeinsam genutzt werden. Dies sind beispielsweise bei einem Mehrfamilienhaus mit mehreren Eigentumswohnungen das Treppenhaus, der Garten oder die Außenwände.

Bei rechtlichen Fragen oder juristischen Auseinandersetzungen rund um die Rechte von Verwalter, Beirat oder Eigentümer, die das Sonder- und Gemeinschaftseigentum betreffen, sollten Sie auf anwaltliche Unterstützung setzen. Wir helfen in Leipzig außergerichtlich und gerichtlich bei der Beilegung von Rechtsstreiten und der Durchsetzung Ihrer Ansprüche.

Was ist die Eigentümerversammlung?

Ein wichtiges Instrument im WEG-Recht ist die Eigentümerversammlung. In dieser entscheiden die Eigentümer über relevante Fragen zum gemeinschaftlich genutzten Objekt. Dies umfasst unter anderem die folgenden Fragen, bei welcher die Eigentümer ihr Stimmrecht ausüben können:

  • Bestellung des Verwalters oder Beirats
  • Ausarbeitung eines Wirtschaftsplans
  • Festlegung von Sonderumlagen
  • Fragen zu Reparaturen und Nutzungsrechten

Grundsätzlich findet eine jährliche Eigentümerversammlung statt. Zugleich können die Teilnehmer jedoch stets außerordentliche Versammlungen einrichten, um dringliche Themen zu erörtern.

Wie ist das Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung geregelt?

Das Stimmrecht ist in der Eigentümerversammlung mit dem Mehrheitsprinzip geregelt. Dies bedeutet, dass keine qualifizierte Mehrheit bei Abstimmungen erforderlich ist. Es genügt, wenn die Mehrheit der Eigentümer eine Entscheidung trifft. Zugleich variiert das Stimmrecht je nach Teilungserklärung. Häufig ist dieses nach Miteigentumsanteilen oder den Quadratmetern an Wohnfläche geregelt. Wenn es jedoch keine besonderen Regelungen gibt, gilt das gesetzliche Kopfprinzip, sodass jeder Miteigentümer eine einzelne Stimme hat. Dann wird das Stimmrecht nicht vom Anteil am gesamten Objekt beeinflusst.

Wichtig für die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung ist die ordnungsgemäße Ladung der Beteiligten. Diese muss in der Regel rund drei Wochen vor der Versammlung erfolgen und eine Tagesordnung bereitstellen, damit die Eigentümer sich angemessen auf die Eigentümerversammlung vorbereiten können. Zugleich verlangt das WEG-Recht, dass eine Beschlussfassung nur über diejenigen Themen möglich ist, die bereits zuvor in der Tagesordnung angekündigt wurden.

Welche Probleme können im Zusammenhang mit dem WEG-Recht auftreten?

Im Zusammenhang mit dem WEG-Recht sind vielfältige rechtliche Probleme denkbar. Die Nutzung des Eigentums im Einklang mit anderen Eigentümern ist erfahrungsgemäß konfliktträchtig. Einige Themen, bei denen Konflikte denkbar sind, sind die folgenden:

  • Reparaturen
  • Modernisierung
  • Abrechnung
  • Sondernutzung
  • Stimmrecht

Ein Blick auf das Wohnungseigentümergesetz in Verbindung mit einer kompetenten Beratung durch einen Anwalt für Mietrecht schafft mehr Rechtssicherheit.

Neues WEG: Was ändert sich?

Das WEG-Recht wird immer weiterentwickelt. Ein neues WEG trat zuletzt am 1. Dezember 2020 in Kraft – das sogenannte Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz. Damit veränderte sich im WEG-Recht allerhand, sodass sich die Betroffenen fundiert informieren müssen. Einige der wichtigsten Änderungen haben wir Ihnen hier zusammengestellt:

Änderungen für Wohnungen mit mehr als acht Einheiten:

Ab dem 1. Dezember 2022 haben Eigentümergemeinschaften mit über acht Einheiten Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter, der bei der IHK eine Prüfung abgelegt hat. Dieser fungiert als Vertreter für die Eigentümergemeinschaft. Bei der Versammlung aller Eigentümer wird dieser mit der Mehrheit der Stimmen bestellt. Eine Abberufung ist jederzeit ohne Angabe von Gründen möglich. Allerdings endet der Vertrag dann erst sechs Monate später, sodass ggf. zwei Verwalter von der Eigentümergemeinschaft gleichzeitig bezahlt werden müssen.

Änderungen für die Mieter:

Mieter erhalten mit dem neuen WEG eine Erleichterung für Modernisierungen. Die Nebenkostenabrechnung erfolgt zukünftig mit dem Miteigentumsanteil an der Wohnungseigentümergemeinschaft als Maßstab für die Abrechnung.

Änderungen bei Konflikten:

Das neue WEG schafft zugleich die Möglichkeit, dass die Eigentümergemeinschaft einen Eigentümer aus seiner Wohnung wirft. Die Eigentümer der Wohnungen sind eine Zwangsgemeinschaft, die sich eben nicht freiwillig zusammengefunden hat. Sofern ein Eigentümer dauerhaft stört, ist ein Ausschluss von der Gemeinschaft möglich. Das grundrechtlich konstituierte Eigentumsrecht wird damit eingeschränkt. Allerdings bedarf es hierfür erheblicher Gründe. Zugleich ist der Beschluss mit einer qualifizierten Mehrheit von über 50 % der Eigentümer im gesamten Objekt erforderlich. Die Entziehung des Wohnungseigentums ist somit an deutlich höhere Anforderungen geknüpft, als dies bei anderen Beschlüssen der Fall ist.

Bei Fragen zum WEG-Recht: Jetzt Beratungstermin in unserer Anwaltskanzlei vereinbaren!

Die Anwaltskanzlei Anke Knauf aus Leipzig ist unter anderem auf das Miet- und Wohnungsrecht spezialisiert. Eine bedeutsame Rollte spielt in der Praxis das WEG-Recht, welches durch ein neues WEG zuletzt geändert wurde. Vermieter von Eigentumswohnungen müssen sich mit anderen Eigentümern absprechen, um die Rechte anderer zu wahren und das eigene Recht dennoch umzusetzen. Dabei sind kontinuierlich Gesetzesänderungen oder die Rechtsprechung zu beachten, die Neuerungen mit sich bringen.

Eigentümer können bereits im Vorfeld unsere Anwaltskanzlei kontaktieren, um rechtssicher ihre Eigentumsrechte geltend zu machen. Zugleich sind wir selbstverständlich auch im Nachhinein an Ihrer Seite, um Ihre Ansprüche durchzusetzen und Streitigkeiten beizulegen. Vereinbaren Sie gleich ein Beratungsgespräch in unserer Kanzlei in Leipzig.

Anwaltskanzlei Anke Knauf